PREGUNTA:

¿Qué es una Constancia Anotada o Carta Constancia, por qué se ha establecido su prohibición y cuál es la importancia de regularizar su situación?

 RESPUESTA:

La Constancia Anotada o Carta Constancia es el documento emitido por el Registro de Títulos que, sin contar con designación catastral propia ni con un plano individual de mensura debidamente aprobado, acredita la existencia de un derecho de propiedad sobre una porción de parcela, conforme establece el artículo 2 del Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas. Estas porciones de parcela amparadas en Constancias Anotadas no están individualizadas ni ubicadas, y sólo están descritas en unidades de medida de superficie. Se trata de porciones dependientes de la designación catastral o identificador único de la parcela de donde se origina la constancia, que al no estar descritas en un plano, no es posible dar publicidad de su localización exacta.

Se prohíbe la expedición de Constancias Anotadas, según indica el artículo 129 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, debido a la inseguridad jurídica creada por éstas, al desconocerse la ubicación exacta del inmueble y las distintas características que conforman su descripción gráfica (colindancias, existencia de mejoras, etc.). A este respecto, cabe destacar la excepción a dicha prohibición de aquellas Constancias emitidas sobre inmuebles sometidos al régimen de condominio (apartamentos o unidades funcionales).

El indicado impedimento obliga al propietario de una constancia a individualizar su porción –esto es, convertir la constancia anotada en un certificado de título– para que le sea posible realizar operaciones que impliquen la transferencia del inmueble. Es así que el derecho de propiedad sólo se encuentra protegido efectivamente cuando está sustentado en un Certificado de Título, contando con un plano individual de mensura y designación catastral propia.

Las porciones amparadas en Constancias Anotadas pueden individualizarse a través del procedimiento  judicial del deslinde o de los procedimientos administrativos, como la regularización o actualización parcelarias, según aplique. Al finalizar el procedimiento, el Registro de Títulos expedirá el Certificado de Título correspondiente, cumpliendo así con el principio de especialidad consagrado en la Ley de Registro Inmobiliario, que consiste en la correcta determinación e individualización de sujeto (el propietario), objeto (el inmueble) y causa (la actuación que genera la inscripción en el Registro) del derecho a registrar.